การคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการกำหนดเพดานในการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกันเป็นหนึ่งในมาตรการภาครัฐที่ประชาชนให้ความสนใจโดยเฉพาะผู้ที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ และเมื่อกล่าวถึงเรื่องนี้มักจะมีการพูดถึงศัพท์ 2 คำ คือ LTV และ Macroprudential   ซึ่งในบทความนี้จะเล่าให้ฟังว่าศัพท์สองคำนี้คืออะไร  และหลักเกณฑ์ที่ปรับใหม่นี้มีผลต่อผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง
 

ก่อนอื่นขอเล่าถึงที่มาของการปรับหลักเกณฑ์นี้กันก่อน เนื่องจากปัจจุบันตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่สูงมาก  ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยมีกลุ่มลูกค้าหลายกลุ่ม และมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวัตถุประสงค์ที่หลากหลายทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การซื้อเพื่อให้เช่า การซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น รวมถึงการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว  ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่มักจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริงๆ จึงนำมาซึ่งความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารมากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันด้านการตลาดของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทวีความรุนแรงมากขึ้นเช่นกัน  อีกทั้งมาตรฐานการพิจารณาอนุมัติ         สินเชื่อมีแนวโน้มลดต่ำลงเนื่องจากสถาบันการเงินมีการแข่งขันกันสูงขึ้น

 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ตระหนักและกังวลถึงความรุนแรงในการแข่งขันดังกล่าว จึงได้มีการพิจารณาและออกนโยบายพิเศษเพื่อดูแลป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบการเงินที่อาจจะเกิดปัญหาและสร้างความเสียหายในวงกว้าง รวมถึงอาจส่งผลกระทบในทางลบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม หรือเรียกว่า Macroprudential ทั้งนี้ กรอบนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะเป็นการควบคุมระดับมาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ใน 3 ประเด็นสำคัญ ประกอบด้วย

ประเด็นที่ 1 มูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกกันว่า LTV  (Loan-to-Value)  อธิบายง่ายๆคือ กรณีที่ต้องการซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท โดยการขอสินเชื่อจากธนาคารและธนาคารพิจารณาอนุมัติให้กู้ที่ 900,000 บาท นั้นก็เท่ากับว่า ค่า LTV คือ 90% และที่เหลือ 100,000 บาท  ผู้กู้จะต้องนำเงินของตนเองมาวางเป็นเงินดาวน์ ทั้งนี้ จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าสถาบันการเงินมีการให้ LTV ที่สูงเกินกว่า 100%  ซึ่งหมายถึงการที่ธนาคารอนุมัติมูลค่าสินเชื่อในอัตราที่สูงกว่ามูลค่าบ้านที่กำลังจะซื้อ และมีการขยายตัวมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านแนวราบและประเภทคอนโดมิเนียม   ทำให้ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ก่อน  การพิจารณาให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยมีค่า LTV สูงนั้นเป็นปัจจัยสนับสนุนสภาพคล่องแก่ผู้กู้  และเอื้อต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดังเห็นได้จากผลลัพธ์ที่สะท้อนออกมาในรูปแบบของราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจนแซงหน้าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้กู้นั่นเอง

 

ประเด็นที่ 2 สถาบันการเงินมีการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสินเชื่อเมื่อเทียบรายได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้นมาโดยตลอดหรือที่เรียกกันว่า LTI  (Loan to Income) กล่าวคือ ถึงแม้ว่าธนาคารจะขยายระยะเวลาของสินเชื่อออกไป 30-35 ปี แต่ไม่ได้ทำให้ภาระการผ่อนชำระหนี้(ต่อเดือน)ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับรายได้หรือเงินเดือนของผู้กู้ (Mortgage Debt Service Ratio หรือ M-DSR) ซึ่งหากการกระทำดังกล่าวยังยืดเยื้อต่อไปอาจจะทำให้คุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวแย่ลง ก่อให้เกิดความเปราะบางของภาคครัวเรือน ซึ่งสะท้อนออกมาให้เห็นถึงตัวเลขหนี้สินภาคครัวเรือนต่อ GDP ที่ยังคงสูงถึง 78-80% มาอย่างต่อเนื่องในอดีต ในขณะที่การปรับลดลงของหนี้สินปรับลดลงอย่างช้าๆ เนื่องจากระยะสัญญาของเงินกู้ที่ยาวนานถึง 35 ปี 

ประเด็นที่ 3 ธนาคารพาณิชย์มีส่วนสนับสนุนการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้แก่กลุ่มผู้ซื้อที่มีวัตถุประสงค์ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือการซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งพฤติกรรมดังกล่าวทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเกิดการปรับตัวสูงขึ้น  อย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ของผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง และอาจจะส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในราคามูลค่าของหลักประกัน เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวขึ้นสูงอาจจะตกต่ำอย่างรุนแรงหากเกิดความไม่แน่นอนจากปัจจัยเศรษฐกิจอื่น

จากเหตุการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้น ธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งให้ความสำคัญต่อความมีเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจในระยะยาว ได้ออกมาตรการเชิงป้องกันเพื่อยุติความรุนแรงในตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยการบังคับให้สถาบันการเงินกำหนดระดับ LTV ไม่ให้สูงจนเกินไปเหมือนในอดีต  ดังนั้นผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท อาจจะวางเงินดาวน์ 0-10% ของราคาบ้าน แต่หากจะซื้อหลังที่ 2 ในขณะที่กำลังผ่อนชำระบ้านหลังที่ 1 อยู่ด้วยจะต้องดาวน์ขั้นต่ำที่ 20% (สำหรับกรณีที่ผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่เกิน 3 ปี)  หรือวางเงินดาวน์ที่ 10% (กรณีที่ผ่อนบ้านหลังแรกเกิน 3 ปี) สำหรับผู้กู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ในขณะที่กำลังผ่อนบ้านหลังที่1 และหลังที่ 2 อยู่ด้วย ธนาคารได้กำหนดให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ 30% ขึ้นไปทุกกรณี และที่สำคัญที่สุดคือในกรณีที่ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป  ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ 20%

กระแสตอบรับของสังคมที่มีต่อมาตรการดังกล่าวมีทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย  ในส่วนของนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ยากกว่าในอดีตเพราะต้องมีการเตรียมเงินดาวน์มากขึ้น อย่างไรก็ตามมาตรการดังกล่าวก็มีข้อดี เช่น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจริงสามารถซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมมากขึ้นเนื่องจากความต้องการซื้อจากนักลงทุนเพื่อการเก็งกำไรจะลดน้อยลง  แต่จะต้องมีการวางแผนและเตรียมตัวที่ดี  โดยทบทวนแผนการเงินของตนเอง  พิจารณารายได้และความสามารถในการผ่อน สร้างวินัยในการออมเงินพร้อมนำเงินออมไปลงทุนให้งอกเลย ควบคู่ไปกับการลดค่าใช้จ่ายไม่สร้างหนี้เพิ่มและเคลียร์หนี้สินที่คั่งค้าง เพียงเท่านี้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินไป

ข้อมูลล่าสุดจากสภาพัฒน์ เมื่อวันที่ 6 มิ.ย. 62 พบว่าไตรมาสสี่ปี 2561 หนี้สินครัวเรือนเท่ากับ 12.8 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 คิดเป็นสัดส่วนต่อ GDP เท่ากับร้อยละ 78.6 เพิ่มขึ้นเป็นไตรมาสที่สองติดต่อกัน และเมื่อเทียบกับต่างประเทศพบว่าประเทศไทยมีสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนต่อ GDP อยู่ในอันดับที่ 10 จาก 89 ประเทศทั่วโลก และเป็นอันดับที่ 3 จาก 29 ประเทศในเอเชีย  สำหรับไตรมาสแรกของปี 2562 หนี้สินครัวเรือนยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง  ส่วนหนึ่งมีสาเหตุมาจากการเร่งก่อหนี้ก่อนการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) เมื่อวันที่ 1 เม.ย.62 ที่ผ่านมา   ทั้งนี้  คาดว่ามาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะส่งผลให้หนี้สินภาคครัวเรือนเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัว  เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนประมาณ 49.9% ของสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภคส่วนบุคคล นอกจากนี้มาตราการดังกล่าวยังช่วยลดความเสี่ยงของระบบเศรษฐกิจในภาพรวมได้อีกด้วย